أنواع الاستثمار العقاري في تركيا

يُمثل القطاع العقاري أحد أبرز القطاعات الاستثمارية الثمانية الأكثر شيوعاً في تركيا وتليه القطاعات التالية:

• الاستثمار الصناعي
• الاستثمار التجاري
• الاستثمار السياحي
• الاستثماري الصحي
• الاستثمار الزراعي
• الاستثمار في التعليمي
• الاستثمار في الإنتاج الحيواني

ويتصدر الاستثمار العقاري قائمة الاستثمارات المذكورة أعلاه كونه الاستثمار الأكثر أماناً على رأس المال إذ أن كافة الاستثمارات قابلة للوقوع في خسائر قد توصل رأس المال إلى الصفر باستثناء الاستثمار العقاري حيث يحافظ العقار على سعره دون ارتفاع في أسوء الأحوال.

ينقسم الاستثمار العقاري لعدة أقسام كنوع العقار المُراد الاستثمار فيه أو الهدف من الاستثمار العقاري في تركيا أو بحسب قيم العائدات المرجوة من هذا الاستثمار، وسنتاول كل منها على حدة.

يختلف الاستثمار العقاري باختلاف نوع العقار فلكل نوع طريقة تختلف عن الآخر في طبيعة الاستثمار والأهداف والأرباح.

1-الاستثمار في العقارات السكنية:

تندرج الشقق والفلل والقصور والشاليهات والغرف المفروشة والفنادق والأجنحة تحت نطاق العقارات السكنية، والمقصود منها كل عقار يصلح للسكن ويخلو من أي غرض ثاني سواءً كان تجارياً أو صناعياً، وقد اتجهت الشركات الإنشائية في تركيا خلال العقدين الأخيرين إلى بناء مجمعات سكنية مؤلفة من عدة مباني متضمنة عشرات الشقق ضمن أرض واحدة مُحاطة بسور خارجي وحراسة أمنية ومراقبة على مدار الساعة.

بالإضافة لتضمين ذلك المجمع السكني على العديد من الخدمات الاجتماعية والترفيهية من أحواض سباحة مكشوفة ومغلقة وحمامات تركية وغرف ساونا وغرف بخار وملاعب رياضية للكبار والصغار وصالات للرياضة وقاعات للمناسبات والاحتفالات، عدا عن الحدائق والمنتزهات والمطاعم والمقاهي علماً أن هذه الخدمات تقل وتزيد بحسب كل مجمع.

فضلاً عن تخصيص بعض المجمعات لميزة المنزل الذكي التي تحول شقتنا إلى تطبيق عبر الهاتف المحمول يُمكننا من تشغيل وإطفاء الأجهزة الكهربائية ورفع وتنزيل الستائر وفتح الإضاءة وإغلاقها وغير من الخصائص ونحن خارج المنزل أو داخله.

2- الاستثمار في العقارات التجارية:

يُقصد بالعقارات التجارية جميع العقارات المبنية من أجل ممارسة أعمال التجارة فيها كالمكاتب والشركات والمحلات والمخازن والمستودعات والمتاجر، وتتواجد هذا العقارات عادةً في تركيا ضمن مراكز التسوق والمولات الصغيرة والمتوسطة والكبيرة، أو ضمن المجمعات السكنية بهدف تخديم سكان المجمع أو حتى على الطرقات والشوارع الرئيسية والأزقة.

3-الاستثمار في العقارات الزراعية:

العقار الزراعي هو عبارة عن الأراضي القابلة للزراعة من حقول وبساتين وحدائق وأحواش ويتطلب هذا النوع من الاستثمار وجود خبرة مسبقة أو التعاون من مهندس زراعي لدراسة التربة قبل الشراء ومعرفة ما إذا كانت تصلح للزراعة وما هي أنواع الزراعة والمحاصيل التي تنجح فيها بالإضافة لعدة عوامل أخرى تؤثر سلباً أو إيجاباً على الاستثمار في هذا النوع من العقارات.

كل مستثمر أجنبي يأتي إلى تركيا للاستثمار في عقاراتها يكون لديه هدف من هذا التوجه، ومن أبرز الأهداف التي تدفع المستثمرين العقارين من التوجه لشراء عقار في تركيا هي:

1-الاستثمار العقاري من أجل الحصول على رخصة الإقامة في تركيا:

تمنح السلطات التركية مُتمثلةً برئاسة الهجرة التركية رخصة الإقامة في البلاد للمواطنين الأجانب بحسب الهدف من القدوم إلى تركيا وتنقسم أنواع الإقامات في تركيا إلى:

• الإقامة السياحية
• الإقامة الطُلابية
• الإقامة العقارية
• الإقامة العائلية
• إقامة العمل
• الإقامة الإنسانية

ولكل نوع من الإقامات شروط وأوراق ومُتطلبات خاصة للتقديم عليها واستخراجها ومن بين تلك الإقامات تبرز الإقامة العقارية التي تشترط شراء عقار وتضمين وثيقة الطابو ضمن ملف طلب الحصول على تصريح الإقامة في تركيا (علماً أنه تحديد قيمة الحد الأدنى للعقار عند 75 ألف دولار) ليقوم الموظف بدراسة الملف والموافقة أو الرفض (في حال عدم استكمال الأوراق أو قيمة عقار مُنخفضة) وفي حال الموافقة يتم منح طالب الإقامة عام أو عامين قابلة للتجديد أما عند الرفض فيُمنح المُتقدم فرصة 30 يوماً لاستكمال أوراقه وتصحيح الخطأ ثم التقديم من جديد.

2-الاستثمار العقاري بهدف الحصول على الجنسية التركية:

أطلق مكتب الاستثمار التابع لرئاسة الجمهورية التركية في العام 2017 برنامجاً حمل عنوان (الاستثمار مقابل الجنسية) واتجه نحو الاستثمارات العقارية والمصرفية والاستثمارات العامة في تركيا، وقد طال هذا البرنامج عدة تعديلات في السنوات اللاحقة 2018، 2019، 2022 كان آخرها تحديد أقل قيمة عقار يمنح الجنسية التركية عند 400 ألف دولار بشرط عدم البيع لمدة ثلاث سنوات.

علماً أن تركيا تمنح جنسيتها للمستثمر العقاري وزوجته (بعد موافقتها) وأطفاله دون سن 18 عاماً، ويتطلب هذا النوع من الاستثمار مواصفات مُعينة يتحلى بها العقار الذي يتم شرائه لهذا الغرض وهي:

• أن يُباع العقار لأول مرة من أجل هذا الغرض
• أن يكون العقار جديداً وغير مُستعمل
• أن يكون البائع تركي الأصل ليس أجنبياً ولا حاصل على الجنسية التركية بأي طريقةٍ كانت
• أن يتم بيع العملة الأجنبية إلى البنك المركزي التركي عبر بنك وسيط والحصول على إشعار يتضمن فقرة تنص على (السبب في بيع العملة هو الحصول على الجنسية التركية عبر التملك العقاري)
• أن يتم تحويل قيمة العقار من الحساب البنكي للمشتري إلى الحساب البنكي للبائع عبر نفس البنك الوسيط ولا يُقبل الشراء والدفع يدوياً
• أن يكون العقار لديه وثيقة طابو سواءً كانت ارتفاق أو طابو تام (بمعنى أن يكون العقار جاهزاً أو قيد الإنشاء) مع توقيع تعهد لدى مديرية الطابو بعدم البيع لمدة 3 سنوات
• ألا تقل قيمة العقار عن 400 ألف دولار وهذا ما يجب ذكره في تقرير التقييم العقاري الصادر إما عن شركات مُرخصة أو عن لجنة خاصة في مديرية الطابو العقاري.

1-الاستثمار العقاري بعوائد مُنخفضة:

وهو ما يُعرف بالاستثمار طويل الأجل حيث يقوم المستثمر بشراء عقار جاهز وتأجيره والحصول على عائدات منخفضة بناءً على قيم الإيجارات الشهرية المُتعارف عليها في تركيا كل عقار بحسب موقعه وجودته ومساحته وعدد غُرفه ونوعه وهو ما يُسمى (الاستثمار في الإيجار) وتستغرق مدة الحصول على كامل ثمن العقار بين 12 و16 عاماً علماً أن سعر العقار سيتضاعف مرات ومرات مع مرور كل هذه السنوات، وبالتالي سيكون المستثمر قد حصل على ثمن عقاره نتيجة القيم الإيجارية بالإضافة لبيعه وتحقيقه أرقام إضافية، ويعتبر بعض المستثمرين أن هذا النوع من الاستثمار يحقق لهم فائضاً ودخل شهري ثابت وضمان مادي خصوصاً لكبار السن.

2-الاستثمار العقاري بعوائد متوسطة:

يتم عادةً هذا النوع من الاستثمار من خلال شراء عقار في مرحلة الإنشاء وباقي على تسليمه بضعة أشهر أو عام أو أكثر (طبعاً كلما زادت المدة زاد الربح) وبعد استلامه مباشرةً يقوم المشتري بإعادة بيع عقاره وتختلف نسبة الأرباح باختلاف مدة الانتظار فإذا تم الشراء قبل حوالي 6 أشهر من التسليم تكون الأرباح بين 35% و50% وتزيد بازدياد مدة الانتظار والتي تصل أحياناً إلى 300% في حال الانتظار لمدة 3 سنوات.

3-الاستثمار العقاري بعوائد مرتفعة:

يتقارب هذا النوع من الاستثمار العقاري مع النوع الذي سبقه من ناحية شراء عقار قيد الإنشاء والانتظار إلى اكتمال بنائه مع فارق تحقيق أرباح تزيد أحياناً عن 500% ولكن كيف ذلك؟، يتم هذا الأمر من خلال الخطوات التالية:

• شراء عقار في مرحلة المجسم الهندسي (الماكيت) إذ تطرح الشركة الإنشائية عدد مُعين وضئيل من عقارات مجمعها السكني التي ترغب ببنائها علماً أن أعمال البناء لم تبدأ بعد بأسعار متدنية ومنخفضة جداً لترغيب المشترين.
• الانتظار مدة تتراوح بين 3 أو 4 سنوات لحين الانتهاء الكلي من أعمال البناء واستلام الشقة والحصول على الطابو العقار.
• إدخال تعديلات على الشقة إما بالاتفاق مع الشركة الإنشائية في مرحلة البناء أو بعد الاستلام من إضافة أسقف مستعارة وإضاءة مخفية وديكورات خشبية ومن الجبصين وغيرها.
• تأثيث الشقة بالكامل من غرف نوع وأطقم كنب وأطقم سفرة وأجهزة تكييف وأجهزة كهربائية كي تكون جاهزة للسكن الفوري.
• عرض الشقة للبيع بعد تصويرها صورة عالية الدقة بالإضافة للفيديوهات بسعر مرتفع كون الشقة جاهزة للسكن ومتضمنة ديكورات ومؤثثة بشكل كامل.

ولكن يجب توخي الدقة والحذر والانتباه إلى الأمور التالية:

• اختيار موقع مناسب لشراء العقار فيه.
• الانتباه لاسم الشركة الإنشائية ويفضل أن تكون شركة ضخمة وقديمة في السوق العقاري التركي لتجنب حدوث أي تأخير في التسليم أو إفلاس الشركة وبالتالي توقف أعمال البناء وخسارة المستثمر والتوجه للقضاء.
• التعامل مع مستشار عقاري موثوق من أجل اطلاع المستثمر على أهم الشركات الإنشائية في تركيا وأبرز المشاريع المُزمع بناؤها في تركيا.
• التعامل مع مهندسين للوصول إلى ديكورات وأثاث عصري والتناسق في الألوان لتبدو الشقة أكثر جودة وفخامة.