كيف أحصل على أعلى عائد استثماري عبر تأجير العقارات التركية؟

يتصدر الاستثمار العقاري قائمة الاستثمارات الأكثر شيوعاً في تركيا علماً أنها تنقسم إلى ثماني قطاعات وهي:

• الاستثمار العقاري
• الاستثمار الصناعي
• الاستثمار التجاري
• الاستثمار السياحي
• الاستثمار التعليمي
• الاستثمار الصحي
• الاستثمار الزراعي
• الاستثمار في الإنتاج الحيواني

كما ينقسم الاستثمار العقاري إلى عدة أقسام “استثمار قصير الأجل، استثمار متوسط الأجل، استثمار طويل الأجل”، ويُتاح للأجانب الاستثمار في كافة أنواع العقارات التركية “شقق للبيع في إسطنبول، فلل، شاليهات، مكاتب، محال تجارية..”، ويُمكن أيضاً الاستثمار في العقارات التركية الجاهزة أو العقارات التي مازالت تحت الإنشاء.

ومن بين الخيارات الاستثمارية يبرز خياران “إعادة البيع، الاستثمار في الإيجار”، وشراء العقارات وتأجيرها يُطلق عليه بالاستثمار طويل الأجل كون ثمن العقار سيعود لصاحبه بعد عدة سنوات (بين 12 و16 عاماً) من تأجيره وتحصيل العائدات الإيجارية الشهرية مع الزيادات السنوية الصادرة عن الجهات الحكومية الرسمية.

علماً أن قيمة العقار الاستثمارية سترتفع مع مرور السنوات وتتضاعف مع تضاعف القوة الشرائية وتغيّر أسعار الصرف وتأثير مُعدلات التضخم وغيرها من العوامل الأخرى.

الموقع:

يجب أن يكون موقع العقار داخل منطقة مركزية وحيوية في إسطنبول سواءً كان داخل مراكز المدينة أو في الضواحي أو بالقرب من الخطوط الساحلية.

المنطقة:

لابد أن تكون المنطقة تعج بالخدمات والمراكز الصحية والتعليمية والترفيهية من مُستشفيات ومستوصفات ومدارس وجامعات ومراكز تسوق ومُنتزهات.

المواصلات وسهولة التنقل:

يجب أن تتضمن المنطقة شبكة وسائل مواصلات وواحدة على الأقل من أبرز وسائل المواصلات المُستخدمة في إسطنبول وهي “مترو أنفاق، ميتروبوس، مرمراي، ترام، الحافلة البحرية ido..”، وهذا الأمر يسهل التنقل من العقار وإليه لكافة مناطق المدينة.

المُدن الكُبرى:

لا يكفي أن يختار المستثمر تركيا مكاناً لضخ رؤوس أمواله فيها بل يجب اختيار أكثر المُدن التركية ازدهاراً وانتشار للعامل البشري والتجاري والصناعي مما يُعبد له الطريق نحو تحقيق أهدافه الاستثمارية ومن هذه المُدن نذكر: “إسطنبول، إزمير، أنطاليا، بورصة”.

جودة العقار:

كلما كان عقارك الذي تود تأجيره ذو بنية تحية جيدة وجودة بناء واضحة كلما زادت قيمته وارتفع الاقبال عليه وانخفضت الحاجة للصيانة الدورية فيه وقلت مشاكله والعكس صحيح، لاسيما الأرضيات والجدران والحمامات والمطابخ والأبواب.

إطلالة العقار:

إن إطلالة عقارك لا تؤدي دوراً في رفع سعره فحسب بل تزيد من قيمة إيجاره فالعقار المُطل على بحر أو بحيرة أو غابة يكون إيجاره الشهري أعلى بكثير من العقار المُطل على المدينة أو ذو إطلالة داخلية أو إطلالة رديئة وهذا العامل مُتعلق بالعقارات السكنية.

-ننصح بشراء العقارات داخل المجمعات السكنية سواءً كُنت ترغب بشرائها للسكن أو الاستثمار كونها تتضمن خدمات أمنية واجتماعية وترفيهية وقيمة إيجارات العقارات فيها أعلى من نظيراتها في المباني المُستقلة.

-إذا كان عقارك الذي تود تأجيره مكتبياً فسيكون توجهك نحو الشركات بُمختلف اختصاصاتها “عقارية، سياحية، استيراد وتصدير، تجارية..” لذلك يجب أن يكون داخل مجمع عقاري أو سكني ويُفضل أن يكون بواجهات زجاجية ومساحة مفتوحة دون فواصل داخلية ليتمكن المستأجر من تقسيمه وفق هوية شركته وطبيعة عمله، والأهم من كل هذا أن يكون المكتب ضمن نقطة مركزية مهمة على طريق E-5 السريع مثلاً أو على طريق E-80 الدولي.

-من المناطق الاستثمارية الأكثر أهمية في إسطنبول خصوصاً للعقارات التجارية “مكاتب، محلات” نذكر: “مسلك، باسن إكسبريس، شيشلي، تقسيم”.

-الاستثمار في العقارات السياحية يجب أن يكون ضمن المناطق الأكثر جذباً للسياح وهي المناطق المحتضنة للمعالم الأثرية والثقافية والتاريخية مثل: “تقسيم، منطقة السلطان أحمد، أسكودار، امينونو، الفاتح..”

-الضمان الإيجاري: تُقدم بعض الشركات العقارية ضماناً إيجارياً بمعنى أن تقوم هي بدلاً عن صاحب العقار بالبحث عن عُملاء محتملين وتأجيرهم العقار وتحصيل العائدات الشهرية وتحويلها لحساب مالك العقاري (مع ضرورة وجود مبلغ تأميني على العقار)، فضلاً عن متابعة المشاكل التي قد تحدث مستقبلاً من صيانات وغيرها وإخراج المستأجر وتبديله وهذا يدخل ضمن ما يُسمى “إدارة الممتلكات”.

-في حال كان عقارك محل تجاري فيفضل أن يكون داخل المولات ومراكز التسوق أو المجمعات السكنية التي تضم قسماً تجارياً.

-يجب التنويه إلى أن خيار إعادة البيع يقدم عائد استثماري أكبر وأسرع للمستثمر من خيار الاستثمار عبر الإيجار، ولكن يجب الانتظار بعد الشراء لفترة لا تقل عن 3 إلى 5 سنوات كي تتضاعف قيمة العقار وفي هذا الوقت المستقطع يمكن تضمين الاستثمار عبر إعادة البيع استثمار عبر الإيجار ريثما تمر السنوات وترتفع قيمة العقار.

-المُلفت في الاستثمار من خلال الإيجار هو أن قيمة الإيجار عبارة عن “دخل ثابت” يزداد مع الوقت والمتابع اليوم لسوق العقارات التركية يلحظ ارتفاع أسعار إيجارات العقارات سيما عقارات إسطنبول بشكل كبير وصعوبة إيجاد عقار لاستئجاره وذلك بسبب زيادة الطلب وقلة العرض ما يجعل الاستثمار في الإيجار من الخيارات الاستثمارية الأكثر نجاحاً في تركيا.

-يُمكنك رفع قيمة إيجار عقارك بإدخالك إضافات عليه من تقسيمات جديدة أو ديكورات داخلية كالأسقف المستعارة والاضاءة المخفية والرسومات الجدارية وورق الجدران، أو تأثيثه وعرضه للإيجار بسعر مرتفع.

-يتم توثيق حقوق الطرفين (المالك والمستأجر) عبر عقد إيجار مُصدق لدى النوتر التركي بصلاحية مُعينة (عادةً ما تكون عاماً واحداً قابل للتجديد) ويصعب إخراج المستأجر إذا ما كان ملتزماً بالدفعات الشهرية إلا عن طريق التراضي.

-بمجرد مرور 3 أشهر على عدم إيفاء المستأجر بقيم الإيجارات الشهرية يحق للمالك إخراجه عن طريق رفع دعوى إخلاء وتحصيل المبالغ المترتبة على المُستأجر.

ختاماً علينا التأكيد مرة أخرى أن الاستثمار في الإيجار هو استثمار طويل الأجل ولا يأتي بثماره بسرعة مثل إعادة البيع ولكنه استثمار عبر الوقت وكلما زادت سنوات شراء العقار كلما ارتفعت قيمته بشرط أن يكون ضمن منطقة مركزية داخلية المدينة ويتحلى بالصفات المذكورة أعلاه وبعد تحصيل كامل ثمنه عبر الإيجار يمكن بيعه بأضعاف القيمة التي تم شراؤه بها وبالتالي أرباحاً مُتعددة يجنيها المستثمر الذي اختار شراء عقار وتأجيره في تركيا.